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Bei Mängeln erst Frist setzen, dann andere Firma beauftragen

Die Bauabnahme gehört zu den wichtigsten Rechtsschritten beim Bauen. Mit der Bauabnahme beginnt die so genannte Gewährleistungsfrist. Zeigen sich innerhalb dieser Frist Mängel am Bau, muss das Unternehmen, das für den Bau oder Bauabschnitt verantwortlich ist, den Mangel auf eigene Kosten beseitigen. „Genaugenommen hat der Bauunternehmer, der den Mangel zu verantworten hat, nicht nur die Pflicht, sondern auch das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen“, erläutert Rechtsanwalt Christian Meier, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (AR-GE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

„Der Bauherr darf nicht einfach ein anderes Unternehmen mit der Beseitigung des Mangels beauftragen und die dafür anfallenden Kosten vom ursprünglichen Werkunternehmer verlangen“, fügt der Baurechtler hinzu. „Bei Mängeln gilt der Grundsatz: Zunächst muss dem Bauunternehmen die Gelegenheit gegeben werden, die Mängel selbst zu beheben. Erst wenn der Auftraggeber den Unternehmer zur Mängelbeseitigung aufgefordert und hierfür eine Frist gesetzt hat, und wenn der Auftragnehmer die Frist ohne Mängelbeseitigung hat verstreichen lassen, dann entsteht das so genannte Recht zur Selbstvornahme.“

Das bedeutet, der Bauherr kann erst dann ein anderes Unternehmen seiner Wahl mit der Mängelbeseitigung beauftragen und vom ursprünglichen Auftragnehmer die hierfür entstandenen Kosten verlangen. „Der Bauherr kann sogar einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Beseitigungskosten fordern, bevor er überhaupt mit der Mängelbeseitigung beginnt!“

Was aber, wenn der Bauherr jedes Vertrauen zum Unternehmer verloren hat, beispielsweise, weil dessen Arbeiten viele Mängel aufweisen. Muss er dem Bauunternehmer dann auch eine Frist zur Nachbesserung setzen und einräumen, oder darf er gleich ein anderes Unternehmen hinzuziehen? „Das wird nur selten der Fall sein. Die Fristsetzung kann aber beispielsweise unterbleiben, wenn der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung bereits „ernsthaft und endgültig abgelehnt" hat oder wenn er sich beispielsweise wegen einer Vielzahl von Mängeln als so un-zuverlässig erwiesen hat, dass es dem Bauherrn nicht mehr zuzumuten ist, Nachbesserungsversuche des Unternehmers zu akzeptieren. Hier ist jedoch äußerste Vorsicht geboten“, warnt Christian Meier, „macht er im Verfahren nämlich einen Fehler, droht er auf den Nachbesserungskosten sitzen zu bleiben.“

Deshalb, so rät die ARGE Baurecht, sollte jeder Bauherr vorsichtshalber auch dann zunächst eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen, wenn er meint, dies sei ausnahmsweise nicht erforderlich. Zumindest sollte er, bevor er ein Drittunternehmen mit der Nachbesserung beauftragt, einen erfahrenen Baurechtler um Rat fragen.